“이거 모르면 전세 3억 날린다”…전세 계약서 필수 특약

■ 팩트필터｜계약서에 담을 수 있는 특약 예시계약 단계에서 활용되는 대표적인 특약 문구는 다음과 같다.① 권리관계 동결“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재 등기부상 권리관계를 유지하며, 신규 근저당권 설정이나 담보대출을 실행하지 않는다.”→ 전입·확정일자 취득 전 대출 실행으로 보증금이 후순위로 밀리는 상황을 방지하기 위한 조항이다.② 보증보험 가입 전제“본 계약은 임대차보증금 반환보증보험 가입을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물의 사유로 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.”→ 구조적으로 위험한 주택에서 위약금 없이 계약을 종료하기 위한 장치다.③ 세금 체납 확인“임대인은 계약 체결 당시 국세·지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 잔금 지급 시 완납 증명서를 확인시킨다.”→ 당해세가 보증금보다 우선 변제되는 리스크를 차단하는 목적이다.④ 소유권 변경 고지“계약 기간 중 소유권이 변경될 경우 임차인에게 사전 통지하며, 보증보험 승계가 거절될 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”→ 소유권 이전을 통한 책임 회피 가능성을 낮춘다.⑤ 특약 위반 시 배액 배상“위 특약을 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금의 배액을 위약금으로 지급한다.”→ 특약의 실효성을 확보하는 억제 장치다.