[감정평가]
최근 서울 주거 시장의 화두는 단연 공급절벽이다. 통계에 따르면 서울 내 신축 아파트 입주 물량은 연간 적정 수요인 5만~6만 가구에 한참 못 미치는 2만 가구 수준으로 급감했다.
서울시는 이 공백을 메우기 위해 사업성 보정계수(1.0~1.5) 도입과 용도지역 상향이라는 파격적인 인센티브를 내걸고 모아타운 지정을 확대하고 있다. 2026년 3월 기준 중랑구와 강북구 등 노후 저층 주거지를 중심으로 120여 곳이 넘는 구역이 본궤도에 올랐다.
2022년 초 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 ‘소규모주택정비 관리지역’ 제도를 서울시 실정에 맞게 브랜드화하여 공식적으로 도입된 모아주택·모아타운은 이제 서울시 주택공급의 어엿한 ‘뉴노멀’로 진화했다.
전통적인 재개발·재건축이 사업시행인가 후에도 8~10년 이상 소요되는 고단한 장기전이라면 모아타운은 정비계획 수립, 추진위 승인, 관리처분인가 절차가 생략되어 4~5년 내 착공을 목표로 하는 속전속결의 승부수다. 시간 싸움인 주택 시장에서 모아타운은 분명 매력적인 선택지다.
문제는 사업 속도가 빨라지는 만큼 그 안에서 자산을 보유한 소유주들의 준비와 방어 시간 또한 짧아졌다는 점이다. 필자가 상담하는 고객 중 10억원 이상의 단독·다가구주택이나 상가 건물주 등 대지주는 모아타운을 거대한 위협으로 느끼는 경우가 많다.
이들이 반대 목소리를 내는 것은 단순히 변화에 대한 거부감 때문이 아니다. 자산 구조와 모델상 아파트 입주권보다 현 상태를 유지하는 것이 경제적으로 훨씬 유리하기 때문이다.
가장 큰 쟁점은 구역 내 요지에 위치하거나 도로 접근성이 뛰어난 토지, 전면부가 넓은 상가 건물, 토지 형상과 이용 상황의 우월성 등의 가치가 감정평가액에 제대로 반영되지 않는다는 불만이다.
여기에 임대 손실이라는 직접적 현금흐름의 단절은 치명적이다. 매달 수백만원에서 수천만원의 임대료를 받는 성 부동산 소유자에게 수년간 을 포기하고 분담금을 내며 신축아파트를 받는 시나리오는 자산의 업그레이드가 아닌 자산의 소멸이기 때문에 반대할 수밖에 없다.
모아타운 사업에 찬성하지 않는 소유주들이 가장 경계해야 할 법적 절차는 ‘매도 청구 소송’이다. 이는 모아타운 반대파의 현금청산 수단이자 조합에서 소유권을 강제로 확보하는 절차로 사실상 강제수용과 다름없다. 소송이 제기되면 법원은 감정평가액으로 해당 부동산의 매매대금을 결정한다.
자산가들이 흔히 범하는 실수는 비합리적인 낙관이다. ‘동네에서 얼마에 팔렸으니 그 정도는 나오겠지’, ‘몇 년 전 30억원 제안도 거절했는데 그 이상은 주겠지’라는 막연한 기대감으로 대응의 적기를 놓친다면 손실의 규모는 걷잡을 수 없이 커진다.
법원 감정평가는 엄격한 법적 기준과 시점에 따라 이뤄진다. 특히 매도청구소송에서 결정된 평가액은 이의신청을 하더라도 번복하기가 매우 어렵다. 따라서 지정 단계부터 내 부동산만의 독보적인 가치를 논리적으로 부각할 수 있는 전략적 대응이 필수적이다.
서울시의 주택 공급 기조는 앞으로도 모아타운을 통한 속도전에 집중될 것이다. 사업추진위원회나 조합의 시계가 빠르게 돌아가는만큼 소유주의 시계는 더 치밀하게 돌아가야 한다.
단순히 시세를 나열하는 수준을 넘어 해당 토지의 형상, 이용 상황, 주변 개발 이익의 반영 여부 등을 전문적으로 분석해 법원을 설득할 수 있는 ‘논리적 지표’를 마련하는 것이 도움이 된다.
매도청구라는 막다른 골목에 다다르기 전 내 자산의 가치를 객관적으로 증명하고 ‘제값’을 찾아줄 파트너를 만나는 것이 2026년 공급절벽 시대에 자산가가 취해야 할 가장 지혜로운 생존전략이자 똑똑한 자산관리의 시작이다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표