[오유진 기자 ooh@sisajournal.com]
강남은 묶이고 비강남은 치솟고…분양가 상식 뒤틀렸다
입지 아닌 규제가 가격 결정…'로또 청약' 논란도 확산
서울 서초구 잠원동 신반포21차를 재건축한 아파트 ‘오티에르 반포’ ⓒ 포스코이앤씨
서울 분양시장에서 '입지=가격'이라는 공식이 흔들리고 있다. 분양가 상한제를 적용받지 않는 비강남권에서는 고분양가가 속출하는 반면, 상한제가 적용되는 강남권에서는 분양가 상승이 제한되면서 가격 구조가 뒤틀린 것이다. 통상 분양 아파트의 가격은 입지가 우수한 강남권에서 높게 형성된다. 그러나 최근에는 공사비 상승분과 건설사 마진을 반영한 비강남권 분양가가 강남권을 추월하는 기현상까지 벌어지고 있다.
이달 청약을 앞둔 서울 서초구 잠원동 '오티에르 반포'(신반포21차 재건축)와 동작구 흑석동 '흑석 써밋 더힐'(흑석11구역 재개발)이 대표적이다. 두 단지는 분양가 상한제 적용 여부에 따라 3.3㎡당 분양가가 500만원 이상 벌어졌다. 국민 평형인 전용 59㎡ 기준으로 흑석 써밋 더힐은 20억4863만~22억4700만원에 분양가가 책정된 반면, 오티에르 반포는 분양가 상한제 영향으로 19억700만~20억4601만원 수준으로 가격이 제한됐다. 최고가 기준 2억원 이상 차이가 나며 반포보다 흑석이 더 비싼 상황이 현실화된 것이다.
분양가 상한제는 2019~20년 집값 급등기에 건설사들의 고분양가 책정을 억제하기 위해 도입됐다. 분양가를 시세 대비 70~80% 수준으로 제한해 신축 아파트 공급으로 인근의 아파트값이 함께 뛰는 현상을 차단하겠다는 취지였다. 현재 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구에 적용되고 있다.
문제는 이 제도가 일부 고가 주택이 위치한 서울 핵심지역에만 적용되면서, 인근 비규제 지역의 분양가를 오히려 자극하는 풍선효과를 낳고 있다는 점이다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역에서는 분양가 책정이 시장에 맡겨지며 '부르는 게 값'이 됐다는 평가다.
이 같은 흐름은 공사비 급등기에 착공해 최근 분양에 나선 단지에서 뚜렷하게 나타난다. 지난해 11월 동시에 청약을 진행한 서울 서초구 '반포 래미안 트리니원'(반포3주구 재건축)과 경기도 성남시 분당구 '더샵 분당 티에르원'이 대표적이다. 두 단지는 서울과 경기도라는 입지 차이에도 불구하고 동일한 가격대에 분양을 진행했다.
분양가 상한제가 적용된 반포 래미안 트리니원의 전용 84㎡ 분양가는 26억5100만~27억4900만원으로 책정됐는데, 상한제를 적용받지 않은 더샵 분당 티에르원의 같은 면적 최고가는 26억8400만원 수준으로 큰 차이가 없었던 것이다. 그러나 정작 두 지역의 인근 단지 실거래가를 비교하면 격차는 30억원 이상 벌어진다.
서울에서 분양한 민간 아파트 단지 가운데 역대 최고 경쟁률을 기록한 아크로 드 서초. 이 단지는 분양가 상한제로 인해 15억원 이상의 시세 차익을 누릴 수 있어 로또 청약의 주인공이 됐다. ⓒDL이앤씨 제공
규제가 만든 가격 왜곡…'로또 청약'만 가열
분양가 상한제는 결국 가격이 인위적으로 눌린 강남 3구와 용산구의 청약 시장을 '로또'로 만들고 있다. 이달 청약을 진행한 서초구 '아크로 드 서초'(서초신동아 재건축)는 분양가를 3.3㎡당 7800만원 수준에 책정해 59㎡를 최고 18억6500만원대에 공급했다. 인근 단지인 래미안서초에스티지·서초그랑자이의 동일 평형 시세와 비교하면 당첨 시 15억원 이상의 시세 차익이 기대되는 수준이었다. 이 때문에 30가구를 모집하는 일반청약에 3만 명 넘게 몰리며 서울 민간 아파트 분양 중 최고 경쟁률(1099.1 대 1)을 기록했다.
시장에서는 분양가 상한제로 인한 가격 역전 현상이 심화할수록 고분양가 논란과 함께 시장 왜곡이 확대될 수 있다는 지적이 나온다. 특히 지금처럼 대출 규제로 25억원 이상의 아파트는 주택담보대출 한도가 최대 2억원으로 제한된 상황에서는 청약 쏠림이 불가피하다는 지적이다. 입지가 더 좋은 강남권에서는 분양가 상한제로 수십억원의 시세 차익이 기대되는 반면, 비강남권에서는 고분양가로 인해 실수요자들이 청약 자체를 포기하는 사례가 늘고 있기 때문이다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "분양가 상한제처럼 인위적으로 가격을 억제하는 정책은 투기 심리와 주변 시세 상승을 동시에 자극하는 부작용이 있다"며 "상한제 기준을 90% 수준으로 현실화하거나, 적용 지역을 서울 전역 등으로 확대해 시장 왜곡을 줄일 수 있는 대안이 필요하다"고 말했다.